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Freitag, 30.11.2018

Nachverdichtung in Moabit - Thema beim Stadtteilplenum im November 2018


Danijela Zorec freut sich. Ihr Foto „Kleiner Vogel“ kam auf Platz 1.
Glückwunsch an Jan Lohrengel...
...und an Isabella Clement
Aischa Ahmed berichtete über die QR-Wahl

Eva Schabedoth mit ihrer aufschlussreichen Präsentation

Stephan Lange, Stadtplanungsamt Mitte
Grit Schade von der Wohnungsbauleitungsstelle (Senatsverwaltung für Bauen und Wohnen)

Nachverdichtung in Moabit im Fokus des Stadtteilplenums Moabit West im November 2018

Am 20. November 2018 luden der Moabiter Ratschlag e. V., die Initiative „Wem gehört Moabit?“ und die S.T.E.R.N. GmbH zum Stadtteilplenum in den Nachbarschaftstreff. Susanne Torka moderierte wie gewohnt. Diesmal stand das Thema Nachverdichtung in Moabit im Fokus. 

Unter dem Tagesordnungspunkt „Aktuelles aus dem Kiez“ meldete sich zunächst das QM-Team zu Wort. 

Die Gewinner des Fotowettbewerbs verkündete Quartiersmanagerin Zeinab Hammoud. Sagenhafte 90 Fotos gingen ein, bis zum 15.11. konnte darüber abgestimmt werden. Zu den Ergebnissen: Es gibt 6 bzw. 12 Fotos, die in den 2019-er Kalender des QMs kommen werden. Die ersten 6 Platzierten sind Danijela Zorcec für das Foto „Kleiner Vogel“, Nicola Kluftinger für „Schatten Treppe Stadtschloss“, Iron Schindler für „Westhafen II“, Jan Lohrengel für „Geschichtspark Zellengefängnis Baufassade Fernsehturm“, Isabella Clement für „Anlegestelle Holsteiner Ufer“ und Dave Kremzow für „Stadtschloss Moabit on Stage“. Sie alle bekamen zusätzlich ein Dankeschön von Zeinab Hammoud überreicht. Die Preise haben folgende Sponsoren ermöglicht: Vabali (3x2 Tageskarten), Spielwarengeschäft Luna aus der Waldstraße (Wertgutschein), Cafè einer dieser Tage (Eisgutschein) und Buchhandlung am Spreebogen (Wertgutschein). Den fertigen Kalender kann man sich im Januar 2019 kostenlos abholen im Vor-Ort-Büro in der Rostocker Straße 35. Mehr zum Wettbewerb: http://www.moabitwest.de/Fotowettbewerb-Moabit-bewegt.6618.0.html

Über die Ergebnisse der Wahlen zu Quartiersrat und Aktionsfondsjury berichtete Quartiersmanagerin Aischa Ahmed. Alle neu gewählten Mitglieder finden Sie hier: http://www.moabitwest.de/Der-Quartiersrat.1853.0.html

Noch Platz im Hinterhof? Nachverdichtung und ihre Auswirkung auf Moabit

Das Schwerpunktthema des Plenums wurde von der Initiative „Wem gehört Moabit“ in Zusammenarbeit mit dem Runden Tisch gegen Gentrifizierung vorbereitet, so Susanne Torka, die selbst an beiden Initiativen beteiligt ist. Seit 2017 sind die Bauantrags- und -genehmigungslisten online auf der Bezirksamtsseite, u.a. für Lückenschließungen und den Bau neuer Häuser in Innenhöfen. Eva Schabedoth begann, sich aus persönlicher Betroffenheit mit dem Thema Nachverdichtung zu befassen und stellte ihre Beobachtungen und Recherchen dem Plenum in einer Präsentation vor. Über allem schwebte die Frage, wie lebenswerte Quartiere für alle aussehen. Keiner möchte durch Nachverdichtungsmaßnahmen ja „zurück zu Zille“, also zu engen düsteren Hinterhöfen ohne Lichteinfall wie vor 100 Jahren, auch wenn man bei den Diskussionen über Grünflächen nicht vergessen sollte, dass Großstädte per se verdichtete Ansiedlungen sind. Zu den Formen der Nachverdichtung gehören Lückenschluss, Hofbebauung, Aufstockung und Dachausbau. Im Folgenden wurden die verschiedenen Bauvorhaben anhand der jeweiligen örtlichen Situation auf dem Stadtplan und anschaulichen Projektfotos oder - wenn noch nicht gebaut wurde - Animationen gezeigt.

Paradebeispiel für einen klassischen Lückenschluss in Moabit ist das Gebäude in der Emdener Straße 52. Dort entstehen Wohnateliers zur teilgewerblichen Nutzung. 

Unter dem Motto „Schöner Wohnen am Park“ gibt es zwei im Bau befindliche Gebäude in der Rathenower Straße 13/14. Die Kaufpreise dort liegen zwischen 400.000 Euro (2-Raum-Wohnungen) und 1 Mio Euro (Penthouse).

Ein Neubau entsteht im Vorderhof in der Essener Straße 23. Es gibt einen kleinen Hof, der zur Straße hin verriegelt wird, was einen erheblicher Verlust an Licht und freiem Hofraum bedeutet.

In der Kaiserin-Augusta-Allee 4 wurden in bester Spreelage sogenannte „SMARTments“ mit Spreeblick errichtet. „SMARTments“ sind winzige Einzimmer-Studenten-Apartments, bei denen rund 500 Euro Miete für 17 qm Wohnfläche bezahlt werden müssen. Den Kapitalanlegern bzw. Investoren winkt eine hohe Renditeerwartung von über 5 %.

„Live Your Line!“: In der Kaiserin-Augusta-Allee 28 sind die „Kaiser Lofts“, in denen man seinen „kreativen Lifestyle“ entfalten kann, fast fertig. Kostenpunkt rund 636.000 Euro für 120 qm. 

Beusselstraße 32: Abriss und Neubebauung mit 130 neuen Wohnungen durch die Ten Brinke Gruppe. 30 % davon werden Sozialwohnungen, außerdem entsteht ein Kindergarten.

Spenerstraße 4/5: Für den Lückenschluss ist evtl. das Zumauern der Fenster im Anschlussgebäude notwendig. Laut Bauamt hat der Eigentümer dort Baurecht und die Fenster tangieren nur das private Recht zwischen Vermieter und Mietern. Laut eines Gutachtens des Hauseigentümers, der einigen Mietern bereits kündigte, wären seine Mietshäuser mit ca 55 Wohnungen sonst nicht wirtschaftlich zu betreiben. 

Hofbebauungen:

Birkenstraße 31: Auf einem früheren Park- und Spielplatz wurde ein neues Quergebäude eingezogen. Es handelt sich um das Nebenhaus des Lokals "Arema", einen früheren Sozialbau. Die dort aufgerufenen Mieten waren mit 18,60 bis 21 Euro pro qm wohl zu hoch angesetzt. Sie wurden kürzlich um 2 Euro verbilligt.

Calvinstraße 3-5: Der sehr große Hof bietet sich an zur Nachverdichtung an, ein Gebäude an der Brandwand ist geplant sowie evtl. noch ein weiteres Haus.

Essener Straße 27: Die Genossenschaft EVM baut ein Hofgebäude mit 6 Wohnungen und den Einbau eines Fahrstuhls, der auch einen der Altbauten mitbedient.

Beusselstraße 72-73: Diese Baustelle wirkt nicht professionell, dort hängen u.a. ominöse Zettel mit Hinweisen wegen der Müllentsorgung. Der Neubau führt zu einer Reduzierung des großen und viel genutzten Gartens mit Sitzbänken.

Rostocker Straße 11: Hier droht ein deutlicher Verlust an Licht und Hofraum.

Sie wollen weitere Details zur Nachverdichtung in Moabit erfahren? - Kontakt: WEM GEHÖRT MOABIT? - Treffpunkt des Runden Tischs: jeden zweiten Dienstag des Monats um 19 Uhr in der Kontaktstelle PflegeEngagement Mitte in der Lübecker Straße 19.

Stephan Lange vom Stadtplanungsamt des Bezirks Mitte ergänzte, dass in Deutschland Baufreiheit und Bauordnungsrecht nicht verhindern können, dass ein Lückenschluss umgesetzt wird. Das sei auch so, „wenn Wohnungen zum Preis für 1 Mio. Euro entstehen.“ Baurechtlich lässt sich die spätere Nutzung der Häuser nicht steuern. In den großen grünen Höfen im Objekt in der Spenerstraße z.B. herrscht ein Bauanspruch des Eigentümers. Es gibt nur wenige Beispiele, wo die Kommune aktiv werden kann.

Zur immobilienwirtschaftlichen Betrachtung: vor 5 bis 6 Jahren gab es in Moabit Bodenpreise von 500 bis 600 Euro pro qm, heute liegen sie teilweise bei 2.000 Euro pro qm. Setzt man 4 Euro pro qm als Zins für den Baulandpreis an sowie 11 Euro pro qm für die Baukosten, landet man bei einem Mietpreis von 15 Euro pro qm, weil sich der Markt für Grundstücke und die Baukosten inzwischen so entwickelt haben.

Zum Problem des Fenster-Zumauerns: Fenster können vom Hauseigentümer ohne weiteres baulich geschlossen werden, z.B. wenn es sich um Toilettenfenster handelt oder wenn der betreffende Wohnraum durch ein weiteres Fenster ordentlich belüftet werden kann.

Warum sind Eigentumswohnungen so teuer? - Die Bodenpreise in Berlin haben sich in den letzten 5 Jahren verfünffacht. Die Bundesregierung sollte ein gigantisches Wohnungsbauprogramm wie in früheren Jahrzehnten auflegen, denn pro Jahr müssten allein in Berlin etwa 20.000 neue Wohnungen gebaut werden.

Stephan Lange verhandelte mit der Ten Brinke Gruppe bei einem Bauobjekt in der Beusselstraße. Die Grundstückseigentümer hatten zunächst „überhitzte“ Grundstückspreise aufgerufen, die reduziert werden konnten. Der Bauherr erhält hier öffentliche Fördermittel, um in dem Gebäudekomplex rund 30 % Sozialwohnungen zu bauen, die durch Grunddienstbarkeiten abgesichert werden. Generell ist ein Steuern mit baurechtlichen Instrumenten im Gebäudebestand kaum möglich, d.h. dass bei Nachverdichtungen so etwas nur schwer durchgesetzt werden kann. 

Grit Schade von der Senatsverwaltung für Bauen und Wohnen leitet die Wohnungsbauleitungsstelle und kommentierte als zweiter Gast die Präsentation. Die Wohnungsbauleitstelle ist seit 2013 - als der Wohnungsmarkt preislich stark anzog - die zentrale Anlaufstelle für alle Akteure des Wohnungsneubaus in Berlin. Um den Neubau zu beschleunigen, unterstützt sie die Zusammenarbeit zwischen Behörden, Vorhabenträgern und allen weiteren Akteuren des Wohnungsmarktes. Sie ist als Stabsstelle beim Staatssekretär für Wohnen angesiedelt. Berlin hat einen enormen Bedarf an Wohnungen, denn in den letzten Jahren sind 250.000 neue Menschen zugezogen, und 180.000 neue Einwohner kommen bis 2030 hinzu, glaubt man den Prognosen. Bewahrheiten sie sich, werden bis zum Jahr 2030 fast 200.000 neue Wohnungen gebraucht, um den Bedarf zu decken. „Wir müssen alle Register ziehen für die wachsende Stadt“, so Grit Schade. Warum ist der Markt so angespannt? Eine Ursache liegt darin begründet, dass der Kapitalmarktzins mit aktuell nur 1 bis 2 % z.Z. so niedrig ist, dass „Betongold“ höchste Attraktivität für Anleger hat. Nur bei größeren Projekten wie denen des Investors Ten Brinke Gruppe gibt es über den Bebauungsplan die Möglichkeit für Verhandlungen seitens der Kommune.

Grit Schade ist auch verantwortlich für das Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Dabei geht es u.a. um einen städtebaulichen Vertrag zwischen Bauherr und Kommune, bei der z.B. vereinbart wird, dass der Investor die Kosten für die Erstellung von Kindergärten und Grundschulen zu einem gewissen Prozentsatz mitträgt. In Berlin gibt es in solchen Fällen eine Quote von 30 % der Fläche, die förderfähig hergestellt werden muss, um in dem Objekt günstige Mieten von 6,50 Euro pro qm anbieten zu können. Außerdem sollte die Aufwertung des Frei- und Grünraums und veränderte Bedingungen - u.a. Barrierefreiheit durch Einbau von Fahrstühlen - bei Neubauten mitgedacht werden. 

Diskussionsbeiträge und Fragen aus dem Plenum: 

Beispiel Koloniestraße in Wedding: dort sollen Erstsemester Wohnungen für viel Geld kaufen. Größte Potentiale für neue Wohnungen in Berlin: Flughafen Tegel. Die Überbauung von Verkehrswegen wie z.B. von Eisenbahnstrecken ist sehr teuer. Und kann man in Hochhäusern mit 30 Geschossen wirklich leben? 

Hinweis auf einen Artikel zur Verdichtung in Moabit: https://silberahorn.wordpress.com/2018/08/02/verdichtung-in-dicht-bebauten-gebieten-opfer-sind-mieter-und-wohnqualitaet/

Genug Grünflächen sowie die Kinder- und Altenfreundlichkeit gehört zu lebenswerten Kiezen dazu, und die Berliner Traufhöhe als Maß zu erhalten ist erstrebenswert. Was könnte der Bezirk machen, um standfester zu sein im Umgang mit Bauplänen von Investoren? Welche Grenzen wollen wir akzeptieren, um etwas zu ändern und um die Wohnqualität nicht weiter zu verschlechtern? - Eva Schabedoth: Hoch zu bauen ist nicht per se kinderfeindlich, sondern das Gegenteil ist der Fall. Ausufernde niedrige Bauten sind eher kinderfeindlich. 

Zum Objekt Rathenower Straße 16: Welche Schwierigkeiten hat das Land Berlin mit den landeseigenen Flächen? - Stadtplaner Stephan Lange: Es soll dort demnächst einen Prozess zur Bürgerbeteiligung geben. Aber auch die Garage gegenüber der Beuth-Hochschule zu entwickeln dauert ewig, weil an dieser Stelle drei Senatsverwaltungen involviert sind. Soll ein Eigentümer auf eine Nachverdichtung verzichten, müssten Bezirk und Land ihm Entschädigungen zahlen. Nachverdichtung hat jedoch andere Vorteile: dass die jungen Menschen wegen kurzer Wege in der Innenstadt wohnen bleiben können und nicht an den Stadtrand ziehen müssen sowie die höhere Inanspruchnahme von sozialer, technischer und grüner Infrastruktur. Grün hat nur eine Chance, in dem der Bestand qualitativ verbessert wird, wie z.B. in der Bremer Straße. 

Zur Beusselstraße 32: 30 % Sozialwohnungen sind zu wenig für Moabit West. Hier bräuchte man 80 bis 90 % Sozialwohnungen. 50 % der Berliner haben einen Wohnberechtigungsschein. Könnte nicht das Land Berlin mehr Neubauprojekte selbst entwickeln? - Grit Schade: Ein höherer Anteil an Sozialwohnungen ist nicht möglich, denn es gibt rechtliche Schranken der Angemessenheit. Der Anteil an 30 % Sozialwohnungen muss mit Fördermitteln des Landes Berlin kompensiert werden, damit der Investor keinen Verlust mit seinem Bauprojekt macht. Für Wohnungen in einem Neubau müsse man mindestens 11 Euro Miete nehmen, um keinen Verlust zu machen. Eine schwarze Null schafft ein Investor nur bei einem 30 % Anteil. Hätte Berlin ein höheres Budget, dann wäre ein höherer Anteil möglich. - Stephan Lange: Die Förderung ist ein Bund-Länderprogramm. Man bräuchte ein bundesweites 10-Milliarden-Euro-Programm zur Wohnungsförderung.

Es gilt, den geltenden Rahmen so weit wie es geht auszuschöpfen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Akteure wie Refo und Mietersyndikat z.B. zeigen, dass Neu- und Umbauten auch mit energetischer Sanierung unter einen Hut zu bekommen sind. Berlin braucht einen größeren geförderten Wohnungssektor! 

Menschen, die nach Berlin ziehen möchten, haben auch Rechte, weshalb ein Zuzugsverbot nicht umsetzbar ist. Wie wäre es daher mit einer moderaten Randbebauung vom Tempelhofer Feld? Das Baurecht könnte durch die Politik verändert werden. Mehr echte kommunale Wohnungsgesellschaften wie in der auf diesem Gebiet vorbildlichen österreichischen Hauptstadt wären gut für Berlin. In Wien leben von den 1,8 Mio. Einwohnern rund 500.000 in Gebäuden des kommunalen Wohnungsbaus, und rund 200.000 wohnen in ähnlichen Konstrukten.

Land ist nicht vermehrbar, warum wird in Berlin daher nicht höher gebaut? Warum gilt nach wie vor die unverantwortliche Berliner Traufhöhe aus dem Jahr 1917? - Stephan Lange: Ab der Hochhausgrenze wird das Bauen teurer, u.a. wegen des Brandschutzes, weil dann feuerfeste Treppenhäuser eingebaut werden müssen, so dass sich das höhere Bauen wirtschaftlich nicht mehr lohnt.

Plädoyer für die Stadtrandbebauung: In weniger als 20 Minuten ist man mit der Regionalbahn am Stadtrand. Man könnte das weiter ausbauen und müsste nicht mehr stattdessen in der Innenstadt verdichten. Außerdem verstopfen immer mehr stehende Fahrzeuge die Straßen und Bürgersteige, was kann man dagegen unternehmen? Tiefgaragen? - Grit Schade: Stadtrandbebauung „auf der grünen Wiese“ findet im Rahmen der Potentialerschließung auch statt, Berlin hat 14 neue Stadtquartiere zur Entwicklung ausgewiesen. Der Senat untersucht  die ganze Stadt derzeit nach möglichen Freiflächen, besonders um die U- und S-Bahnhöfe herum. Kann dort verdichtet werden, dann fallen viele zusätzliche Verkehrswege weg. 2.500 Wohnungen werden in Lichterfelde Süd gebaut. Auch die Ausfallstraßen nach Brandenburg sind wichtige Entwicklungsachsen. Zudem sollten brandenburgische Städte in schrumpfenden Regionen wie z.B. Eberswalde und Luckenwalde zusammen mit dem Land Brandenburg entwickelt werden. Und zu den vielen parkenden Autos: Es gibt keine Stellplatzverordnung im Land Berlin, jeder Investor kann das daher eigenständig planen. Autoarme Quartiere sind allerdings ein Ziel des Senats.  

Zum Neubauprojekt Beusselstraße: Grundstückspreis 4 Euro plus Baukosten 11 Euro führen zu 15 Euro Miete pro qm. Hängt das damit zusammen, welche Kapitalrendite man dem Investor zugesteht? - Stadtplaner Stephan Lange: Bei dem Objekt gilt Sanierungsrecht. Deshalb konnten spekulative Grundstückspreise hier durch eine Kaufpreisprüfung des Bezirks unterbunden werden, die Sozialwohnungen und eine Kita wurden dadurch ermöglicht. Das ging aber nur durch das hier geltende besondere Städteplanungsrecht. - Steve Rauhut/Refo mit seinen  Erfahrungen aus der Praxis: Baukosten lagen beim Umbau des Refo-Campus’ nicht bei 11 Euro. Refo achtete sehr auf die Kosten und kam bei der Kernsanierung auf rund 5,30 Euro pro qm. Allerdings wird eine Sanierung anders gerechnet als ein Neubau inklusive Bodenpreis. - Grit Schade: Die Baukostenanalyse der sechs städtischen Wohnungsgesellschaften erbrachte z.Z. einen Wert von 3.000 Euro pro qm inkl. der Grundstückskosten, davon sind 2.350 Euro reine Baukosten. 

Ist die Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnflächen möglich? - Stephan Lange: Eine Kommune kann das machen, aber auch Gewerbeflächen werden in Berlin z.Z. dringend gesucht, das AEG-Gelände z.B. ist mittlerweile vollständig vermietet. Überhaupt ist Moabit West komplett vermietet. „Urbane Gebiete“ sind erstrebenswert. Man sollte Arbeiten und Wohnen wieder zusammenbringen, Stichwort Kreuzberger Mischung und Vielfalt. Außerdem verfügt Berlin über rund 70 ha Flächen mit Kleingartenanlagen in der Innenstadt. Würde nur ein Drittel davon als Bauland ausgewiesen, könnten darauf 200.000 innerstädtische Wohnungen gebaut werden.

Es war ein großer Fehler, dass Berlin in der Vergangenheit seine vielen kommunalen Wohnungen verkauft hat. Wenn es mit der Nachverdichtung so weitergeht, leben hier bald 300 bis 400 Menschen pro ha, und diese Dichte wird dann später ganz sicher von der Politik beklagt werden.

Moderatorin Susanne Torka bot an, weitere Fragen zum Thema Nachverdichtung beim Runden Tisch gegen Gentrifizierung zu bündeln und zu versuchen, sie an die Behörden weiterzuleiten. - Kontakt: WEM GEHÖRT MOABIT? - Treffpunkt des Runden Tischs: jeden zweiten Dienstag des Monats um 19 Uhr in der Kontaktstelle PflegeEngagement Mitte in der Lübecker Straße 19.

Verschiedenes & Termine

- am 1.12. Winterfest im Stadtschloss: https://moabiter-ratschlag.de/aktuelles/news/einladung-zum-winterfest/?tx_news_pi1%5Bcontroller%5D=News&tx_news_pi1%5Baction%5D=detail&cHash=0ea7780856a6fb3e8d91ba0f11a281ff

- Ausstellung und Auftritt der Levetzow-Girls mit Jutta Schauer-Oldenburg am 8.12. von 15-18 Uhr im QM-Stadtteilbüro, Rostocker Straße 35 - Details dazu: http://www.moabitwest.de/Veranstaltungen.5943.0.html

- Ausstellung, Vortrag und Lesung "Soziale und materielle Armut" am 8.12. um 18 Uhr in der Psychosozialen Initiative, Waldstraße 7.

Am 15. Januar 2019 findet das nächste Stadtteilplenum statt. 

Die zusammengefassten Inhalte und Ergebnisse aller Stadtteilplena werden immer hier veröffentlicht.

Text & Fotos: Gerald Backhaus