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Freitag, 22.01.2016

Wohnen in Moabit - Schwerpunkt des Stadtteilplenums am 19. Januar 2016


Moderatorin Susanne Torka
Polizist Rüdiger Hollstein
Wibke Werner, Mieterverein Berlin e.V.

Quartiersrat Steve Rauhut (Refo)
Geburtstagkind Jutta Schauer-Oldenburg wurde mit Blumen von Quartiersmanagerin Beatrice Pfitzner überrascht
...und mit Shiva Saber-Fattahy

Draußen lag Schnee, es war für diesen Winter ziemlich kalt, und dennoch waren viele der Einladung von Moabiter Ratschlag e. V. und S.T.E.R.N. GmbH zum Stadtteilplenum gefolgt. Es fand am 19. Januar 2016 im Nachbarschaftstreff statt. Es moderierte wie gewohnt Susanne Torka.

Unter dem Tagesordnungspunkt „Aktuelles aus dem Kiez“ ging es zunächst um eine neue Straßenbeleuchtung für den Kiez, genauer: um die Bürgerbeteiligung bei der Auswahl von neuen Straßenlaternen in Moabit im Quartier zwischen der Strom- und der Beusselstraße, nördlich der Turmstraße. Der Polizist Rüdiger Hollstein wies in Vertretung seines Kollegen Karl Bösel auf die aktuelle LED-Musterstrecke in der Waldstraße zwischen Turm- und Wiclefstraße hin. Die Moabiter sollen beteiligt werden: „Schauen Sie sich bitte diese Lampen an und bewerten Sie diese auf dem Informationsblatt.“ Die neue Quartiersleuchte für den Beusselkiez - ob es nun Typ „Avanza“, „Lucento“, „City Spirit“ oder eine andere der insgesamt 7 installierten Lampentypen wird, entscheiden alle, die mitmachen. In dem Informationsblatt der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung befindet sich ein Stimmzettel, auf dem man seinen Liebling ankreuzen kann. Die Stimmzettel gibt es beim Quartiersmanagement Moabit West (Rostocker Straße 3, 10553 Berlin) und beim Polizeiabschnitt 33 (Perleberger Straße 61a, 10559 Berlin). Bei diesen Stellen können die Stimmzettel auch abgegeben werden. Einsendeschluss ist der 30. April 2016. 

Die Senatsverwaltung wird in der Waldstraße im Februar auch Führungen organisieren, ergänzte Rüdiger Hollstein. Beim nächsten Plenum würde gern jemand von der Behörde das Ganze genauer erläutern.

Im Haus Berlichingenstraße 12 fanden 32 Wohnungslose eine Unterkunft in Form eines eigenen Zimmers, darüber berichtete Frank. Er ist einer der Wohnungslosen. Gekündigt wurden ihnen nun mit einer Frist von 6 Wochen zum 31.1.2016. Bezirksstadtrat von Dassel versprach den Wohnungslosen Hilfe bei der Verhandlung mit den Hauseigentümern, um den Auszug wenigstens zunächst einmal herauszuzögern. Betreiber der Unterkunft, in der der Bezirk die Wohnungslosen untergebracht hatte, war bisher das „Gästehaus Moabit“, dem nun vom Hausbesitzer gekündigt wurde. Neuer Mieter ist die Gikon Hostel GmbH, die Hostels und Ferienwohnungen anbietet und derzeit rund 100 Flüchtlinge in Mitte beherbergt. Profitabler sei es, so Frank, Flüchtlinge anstelle von Obdachlosen unterzubringen, weshalb er und die anderen, die z. Z. in der Berlichingenstraße 12 leben, nun raus sollen. Als Alternative wurden den Wohnungslosen wie Frank anstelle der bisherigen Einzelzimmer – inklusive einer Meldeadresse - nur Mehrbettzimmer angeboten. Diese sind teilweise weit von ihrem Kiez entfernt, z. B. in Müggelheim. In der kommenden BVV-Sitzung am 21. Januar 2016 hofft er darauf, mehr zu erfahren. Dort soll vor der Sitzung um 16.30 Uhr eine Demo stattfinden, um auf die Dringlichkeit der Lage der Wohnungslosen hinzuweisen.

Quartiersrat Steve Rauhut (Refo) plädierte dafür, dass die drohende Räumung verhindert wird. In einem offenen Brief an den Regierenden Bürgermeister Müller und seinen Senat möchte er die Forderung festhalten, dass „Wohnraum nicht zur Ware verkommen darf.“ Am Samstag, 23.1., werde es bei Refo um 17 Uhr ein weiteres Vernetzungstreffen dazu geben.

Elke Fenster (Moabiter Ratschlag e.V.) verlas einen Aufruf, der u. a. an die Erbengemeinschaft Berlichingenstraße 12, die Hausverwaltung, Gästehaus Moabit und Gikon Hostel gerichtet ist. Darin wird gefordert, die Kündigung zurückzunehmen. „Verhindern Sie, dass Obdachlose gegen Flüchtlinge ausgespielt werden. Wir, die Anwohner, fordern, dass die Menschen nicht aus Moabit vertrieben werden.“ Auf ihre Frage, ob dieser Aufruf als Meinung des Stadtteilplenums Moabit weitergeleitet werden kann, gab es eine Abstimmung. Die große Mehrheit der Anwesenden stimmte zu. 

Danach stellte Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Mieterverein Berlin e.V. (BMV), die Arbeit ihres 160.000 Mitglieder starken Vereins, der 9 Beratungszentren und kleinere Beratungsstellen unterhält, vor. Beim Mieterverein gibt es vor allem Rechtsberatung, aber auch Wohnungspolitik ist ein Arbeitsfeld. Ein Mieterstammtisch wurde gegründet zum Erfahrungsaustausch und der Vernetzung von Mietern bzw. Mieterinitiativen, die u. a. von Modernisierungen und Mieterhöhungen betroffen sind. Auch für Nichtmitglieder wird der Verein aktiv und führt aufgrund der in Berlin gültigen Mietpreisbremse derzeit eine Mietpreis-Überprüfung durch. Jeder, der nach dem 1.7.2015 einen Mietvertrag abgeschlossen hat, kann sich dazu an den Mieterverein wenden. Bei einer zu hohen ermittelten Miete gibt der Verein Tipps, wie man weiter vorgehen kann. Die Mietpreisbremse wird z. Z. sehr wenig genutzt, bedauerte Wibke Werner, u. a. deshalb, „weil viele Mieter froh sind, überhaupt eine Wohnung in Berlin ergattert zu haben.“ Und es gibt noch weitere Gründe: Die Mietpreisbremse ist nur begrenzt wirksam. Zahlte schon der Vormieter mehr als üblich, dann wird die Bremse auch für den Nachmieter ausgehebelt. Auch bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen (ab 30 % der Neubaukosten) greift die Mietpreisbremse nicht.

Stellt man die Zweckentfremdung von Wohnungen in Form von Ferienwohnungen in der Nachbarschaft fest, nimmt der Mieterverein gern Meldungen entgegen.

Taylan Kurt fragte danach, ob und wie man gegen Mietwucher vorgehen könne. Das sei sehr schwierig bis unmöglich, antwortete Wibke Werner.  Der betreffende § 5 Wirtschaftsstrafgesetz findet in der Praxis keine Anwendung, weil der Mieter nachweisen müsste, dass der Vermieter bei ihm eine Zwangslage ausnutzt. Flankierend zur Mietpreisbremse soll dieser Paragraf angepasst werden, so die Hoffnung des Mietervereins, der zusammen mit dem Deutschen Mieterbund (DMB) auch politische Lobbyarbeit für Mieter betreibt.

Eine Frau aus der Zwinglistraße 36 fragte zur Modernisierung. Laut Wibke Werner muss der Vermieter 3 Monate vor Beginn der Modernisierung eine Ankündigung versenden. Er kann aber im Außenbereich mit den Außenarbeiten auch ohne Ankündigung einfach anfangen. Anders sieht es innerhalb der Wohnung aus: Handwerkern sollte man nicht öffnen, nur wenn es vom Vermieter vorher angekündigt wurde. Bei nichtangekündigten Arbeiten im Außenbereich, z. B. in einem Haus in der Calvinstraße geschehen, kann per einstweiliger Verfügung ein Baustopp erwirkt werden.  

Wichtig zu wissen: Im Sanierungsgebiet gelten verschiedene Regeln, bemerkte Gisbert Preuß (Koordinationsbüro für Stadtentwicklung), und das Bezirksamt muss dort von geplanten Modernisierungen wissen. Ohne Genehmigung des Stadtplanungsamts darf gar nicht gebaut werden. Mieter sind also etwas besser gestellt, wenn sie in Sanierungsgebieten wohnen, so Preuß.

Grundsätzlich muss der Mieter einer Modernisierung (z.B. wegen Wärmedämmung, energetische Sanierung) zustimmen, außer wenn finanzielle oder gesundheitsgefährdende Härtegründen vorliegen, sagte Wibke Werner. Man kann Modernisierungen i. d. R. nicht verhindern, sondern sie höchstens herauszögern mit dem Ziel einer maßgeschneiderten Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Und reparieren ist kein modernisieren, d. h. eine Modernisierung darf keine versteckte Instandhaltung sein, z. B. trifft das auf die Erneuerung einer beschädigten Fassade zu. Wibke Werner empfahl allen Betroffenen, sich rechtlich beraten zu lassen, z. B. beim Mieterverein Berlin.

Kontakt: www.berliner-mieterverein.de

Schwerpunktthema war beim Plenum im Januar „Wohnen in Moabit“. Dazu berichteten Mieter aus ihren Häusern. Das Thema wurde vom Runden Tisch gegen Gentrifizierung, den Moderatorin Susanne Torka ebenfalls vertrat, in mehrere Themenkomplexe gegliedert, die sich teilweise überlappen.

Neuvermietung und Kostenmiete

Susanne Torka berichtete, dass der Runde Tisch gegen Gentrifizierung zunächst ab 2008/9 Beobachtungen bei Neubauten durchführte, z. B. am Bundesratsufer, bei der „Villa Westfalia“ (Dortmunder-/ Ecke Bochumer Straße) und in kernsanierten Altbauten wie den Objekten in der Werftstraße 2 und der Stephanstraße 61. Damals lagen die Verkaufspreise bei 2.500 bis 3.000 Euro pro qm am Bundesratsufer, in den Jahren bis 2016 stiegen sie auf Werte um die 5.000 Euro (aktuell am Spandauer Schifffahrtskanal). Den aktuellen Spitzenwert fand Susanne Torka in der Agricolastraße, wo für ein Penthouse ein Quadratmeterpreis von 7.500 Euro aufgerufen wird.

Auch die Mietpreise in Moabit wurden anhand von 57 Wohnungen analysiert: Eine Kaltmiete von 5,40 Euro/qm war die Ausnahme, hoch ging es bis 13 bis 14 Euro/qm. Die meisten Wohnungen lagen in der Kategorie von 10 bis 13 Euro/qm.

Diese Beobachtungen passen zum aktuellen Wohnungsmarktreport. Eine Grafik der Berliner Morgenpost (http://interaktiv.morgenpost.de/mietkarte-berlin/#3-2150) zeigt ganz plastisch, was Mieten wo in Berlin kostet. Da kann man Postleitzahlen anklicken und bekommt z. B. große Steigerung der Mieten in Moabit angezeigt. Im Bereich der PLZ 10551 sind die Mieten seit 2009 um 61 % gestiegen, PLZ 10553: 53 %, PLZ 10555: 57 % usw.

Das Phänomen der Kostenmiete versuchte Susanne Torka zu erklären, obgleich es sehr kompliziert ist. Es war entstanden durch die in den 80ern und 90ern öffentlich geförderten Sozialbauten. 2003 hob der Senat deren Förderung auf und etliche Vermieter gingen pleite. Manche wohl mit Absicht, vermutete Torka. Nach Beendigung der Förderung können Vermieter die so genannte Kostenmiete verlangen. Diese errechnet sich aus den Baukosten und den Kreditrückzahlungen und liegt in Berlin zwischen 12 und 15 Euro pro qm nettokalt. In Moabit gibt es solche ehemaligen Sozialwohnungen. Einige davon wurden zwangsversteigert an neue Eigentümer, die Kostenmieten bleiben jedoch auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten. Dagegen wenden sich verschiedene Organisationen, aber es sei derzeit wohl noch rechtens. Es gäbe vereinzelt Vermieter, die durch die Kostenmiete, die wie ein Damoklesschwert über den Bewohnern hängt, die Mieter verdrängen wollen, z. B. in den Häusern Paulstraße 18, Perleberger Straße 47-49, Alt-Moabit 75, Huttenstraße u. a.

Wibke Werner vom Mieterverein Berlin wies darauf hin, dass es zur Abfederung seit 1.1.2016 einen Mietzuschuss für Mieter von Sozialwohnungen gibt. Sie können diesen Mietzuschuss im Fall einer Kostenmiete beantragen. Er wird nach Wohnungsgröße und Personenzahl berechnet, der Höchstzuschuss beträgt 2,50 Euro/qm.

Hier finden Sie das Flugblatt "Sozialmieter jetzt Mietzuschuss beantragen!"

Modernisierung/energetische Sanierung und die Umwandlung in Eigentum

Dieses Thema betrifft viele Mieter, meist in Zusammenhang mit der Umwandlung in Eigentum. Susanne Torka erwähnte das Haus Havelberger Straße 12, in dem sich die Mieter früh zusammentaten. Jeder hatte aber einen eigenen Anwalt und innerhalb der Mieterschaft gibt es verschiedene Interessen. Einige haben ihre Prozesse inzwischen schon verloren und müssen die Modernisierung dulden, es gab auch Kompromisse über die Miethöhe. Eine Streitfrage war z. B., ob es hinzunehmen ist, dass Fenster, die erst vor 7 Jahren eingebaut wurden, aus Gründen der energetischen Modernisierung erneut ausgetauscht werden müssen.

Jürgen Dietrich (Runder Tisch gegen Gentrifizierung) lebt seit 43 Jahren in Moabit. Er berichtete, dass das Haus, in dem er wohnt, im Jahr 2000 für 750.000 DM an Anwälte aus Bad Homburg verkauft wurde. 2013 wurde es für 1 Mio Euro weiterverkauft „an eine Heuschrecke“. Für die jedoch gab es zu viel Widerstand in der Mieterschaft, so dass sie die Immobilie 2015 für nunmehr 1,5 Mio Euro an einen schwedischen Investor weiterverkaufte. Der Verkaufswert des Hauses war in 15 Jahren also auf das Vierfache gestiegen.

Er kam 2012 zum Runden Tisch und betonte im Plenum, dass für ihn sehr wichtig sei, beim Grundbuchamt den konkreten Besitzer der Immobilie zu ermitteln. „Wer nicht eingetragen ist, darf keine Mieterhöhung verlangen, erst dann!“ Jürgen Dietrich schaute wegen seiner Wohnung aller drei Monate beim Grundbuchamt nach. Bei einer Aufteilung in Eigentumswohnungen muss die Abgeschlossenheit der Wohnungen vorliegen und bestätigt werden sowie eine Teilungserklärung. Eine Ausnahme für Mieterhöhung durch den neuen (und noch nicht eingetragenen) Eigentümer gibt es nur, wenn eine Bevollmächtigung des Vorbesitzers vorliegt.

"Tipps gegen Spekulanten" gibt es auf einem Flyer, erwähnte Susanne Torka. Diesen und weitere Informationen rund um das Thema Mieten bekommt man im B-Laden in der Lehrter Straße 27-30 (Mo + Do 15 – 18 Uhr), Tel. 3975238, kontakt@wem-gehoert-moabit.de

Wer noch mehr wissen möchte zu Wohnen und Mieten in Moabit:

Susanne Torka hat hier die Informationen zu Neubauimmoblilienpreisen und kernsanierten Eigentumswohnungen zusammengefasst:
http://wem-gehoert-moabit.de/wp-content/uploads/2016/01/Neubauimmobilienpreise_Moabit_bis2016.pdf

…und hier ihre Mietpreisrecherche 11/2015 und 1/2016:
http://wem-gehoert-moabit.de/wp-content/uploads/2016/01/Mietpreise-Moabit_2015-16.pdf

Zusammenfassung der Recherche: http://wem-gehoert-moabit.de/wp-content/uploads/2016/01/Recherche_RTgG_bis2016.pdf

Eine Anwohnerin aus der Stephanstraße 52 berichtete aus ihrem Haus, in dem sie seit 35 Jahren zur Miete wohnt. Die Immobilie wurde vor zwei Jahren verkauft. Der neue Eigentümer soll 26 Häuser in Berlin besitzen und hat für jedes Haus eine GmbH & Co KG gegründet. Sie beklagte, dass zunächst der Bäcker und der Tabakwarenladen ausziehen mussten und der Hausbesitzer in diesen Räumen dann eine Ferienwohnung einrichtete. Sie selbst wohnt in einer Wohnung mit Außentoilette und Ofenheizung und bekam das Angebot, ihre Wohnung für 154.000 Euro zu kaufen.

Wibke Werner (Mieterverein Berlin) empfahl in ihrem speziellen Fall die Rechtsberatung der Arbeiterwohlfahrt (AWO).

Die Mieterin ergänzte, dass einem älteren israelischen Ehepaar in Tel Aviv die Wohnung zum Kauf angeboten worden war. Dabei sei die Rede davon gewesen, dass „die sanitäre Infrastruktur entwickelt“ sei. Vollkommener Quatsch sei das, es gäbe ganz alte und teilweise undichte Rohre und Leitungen. Sie hofft auf eine Reparatur des unhaltbaren Zustands und möchte dem israelischen Ehepaar gern Fotos des Hauses zusenden. Auch Wohnungen sozialer Träger in dem Haus sind von der Räumung bedroht, ergänzte Susanne Torka.

Von Frank, dem Wohnungslosen aus der Berlichingenstraße, bekam die Mieterin den Hinweis, eine Mängelabstellung vom Vermieter zu fordern, einen Ortstermin in der Wohnung mit jemandem vom Amt zu vereinbaren. Dann gäbe es ein Gutachten, woraufhin Auflagen für den Vermieter folgen. Auf jeden Fall könne man die Miete mindern, was die Mieterin bereits tut.

Gisbert Preuß (KoSP) wies darauf hin, dass das Verbot von Zweckentfremdung nur für Wohnen und nicht für Gewerbe gilt. Ein Ladenlokal darf also ohne weiteres zur Ferienwohnung werden.

Ferienwohnungen – Leerstand

Laut Susanne Torka ist der Beweis schwierig für die Mitarbeiter von Bezirksamt, weil man bis zu 2 Monate vermieten darf, ohne dass eine Wohnung als Ferienwohnung gilt. Kontrolle passiert - Quartiersratssprecher Norbert Onken hatte verfolgt, wie Amtsmitarbeiter versuchten herauszubekommen, wo sich Ferienwohnungen befinden.

Svenja Wagner aus der Oldenburger Straße fragte, ob es Rückmeldungen vom Amt gibt, wenn man etwas meldet. Sie berichtete davon, dass sie schon mehrmals mit unsympathischen Reinigungskräften von Ferienwohnungen in ihrem Haus aneinander geraten war. Bezirksstadtrat Stephan von Dassel hatte 2015 bei einem Plenum bereits zum Thema Ferienwohnungen referiert. Er sagte damals, dass es u. a. aus Datenschutzgründen keine Rückmeldung vom Amt an die Melder gibt.

Und wer bekommt eigentlich die Strafe? Das sei der rechtliche Eigentümer und Vermieter der Ferienwohnung. Auch Mieter könnten betroffen sein, nämlich wenn sie als Hauptmieter unrechtmäßig untervermieten.

Susanne Torka bemerkte, dass das Gebäude Beusselstraße 8a + b auch von Ferienwohnungen betroffen sei, sich da aber noch niemand beschwert habe. Ferienwohnungen dienen wohl auch oft dazu, potentiellen Käufern hohe erzielbare Mieten vorzuspiegeln.

Ferienwohnungen dem Bezirksamt melden?

Tel. 9018 32613, Mail: zweckentfremdung[at]ba-mitte.berlin[.]de

Mieterinnen der Zwinglistraße 36, einem 112 Jahre alten Gebäude berichteten, dass ein Mann (der Eigentümer oder ein Vertreter) den technischen Zustand des Hauses ansehen wollte. Das war im letzten Oktober. Aktuell bietet er den Mietern mit seinem eigenen Immobilienbüro modernisierte Wohnungen an. Er empfahl ihnen auszuziehen, da sehr hohe Mietsteigerungen zu erwarten sind. Verursacht durch solche Ankündigungen seien mittlerweile von den 10 Wohnungen im Vorderhaus schon 4 Wohnungen frei geworden, d. h. die Mieter zogen weg.

Generell werden Mieter durch solche Briefe stark verunsichert, so Jürgen Dietrich (Runder Tisch gegen Gentrifizierung). Man sollte nichts adhoc unterschreiben, sich erst beraten lassen und vor allem gilt: „Nur gemeinsam ist man stark, gemeinsam kämpfen!“

Steve Rauhut (Refo) bemerkte, dass „wir nach der Sanierung unseres Refokomplexes auf Nettokaltmieten von 6 Euro kommen.“ Und das nach einer Kernsanierung. Mieten, die weit darüber liegen, empfindet er als Frechheit. Da es soweit gekommen ist, sollte die Politik bei dem Thema Verantwortung übernehmen. 

Termine und Verschiedenes:

Quartiersratssprecherin Jutta Schauer-Oldenburg kam mit Shiva Saber-Fattahy aus der Flüchtlingsnotunterkunft in der Levetzowstraße, die es seit Oktober gibt. Besonders in der Advents- und Weihnachtszeit gab es viele Spenden, wofür großer Dank den vielen Spender gebührt. Jutta erwähnte die großzügigen Spenden des ehemaligen Bezirksbürgermeisters und anderer Personen. Da man die deutsche wie auch andere Sprachen besonders gut durch das Singen erlernen kann, werden Instrumente zum Musizieren gesucht. „Also wer noch eine alte Trommel irgendwo im Keller hat, bitte spenden!“ Jutta berichtete außerdem von einem zu Tränen gerührten CDU-Politiker, dem ein kleines Flüchtlingsmädchen in der Notunterkunft das Lied „A, b, c, die Katze lief im Schnee“ vorsang. „Da sollten wir einhaken und Anträge zur finanziellen Unterstützung stellen." Mehr dazu hier: http://www.moabitonline.de/25007

Svenja Wagner, Anwohnerin und Quartiersmanagerin vom QM Soldiner Kiez, machte auf das Problem eines Veranstaltungsorts in ihrem Gebiet aufmerksam. Im „Glaskasten“ in der Prinzenallee trainieren Artisten, die auch viel Engagement in die Arbeit mit Kiezkindern und Senioren stecken. Nun droht der Verkauf des Hauses. Deshalb suchen die Artisten dringend einen neuen Raum zum Trainieren. Er sollte trocken, beheizbar und vor allem 6-7 Meter hoch sein. Wer etwas Passendes weiß und helfen kann - Kontakt: http://www.soldiner-quartier.de/

Susanne Torka warb für die Crowdmap Mietenstop in Moabit – Hier kann man eintragen, was man zur Wohnsituation im Kiez weiß und erfahren, was andere zusammengetragen haben: https://moabit.crowdmap.com

Sie wies hin auf den Klara-Franke-Preis 2016: Bis 31. Januar können Kandidaten im B-Laden vorgeschlagen werden – Kontakt: B-Laden in der Lehrter Straße 27-30 (Mo + Do 15 – 18 Uhr), Tel. 3975238, b-laden[at]lehrter-strasse-berlin[.]net 

Ein neues Heft zur Selbsthilfe in Moabit ist erschienen.

Am kommenden Samstag, 23.1., findet um 17 Uhr bei Refo ein Treffen zur Unterstützung der Wohnungslosen in der Berlichingenstraße 12 statt.

Die Geschichtswerkstatt Tiergarten startet am 9.2. Sie findet immer dienstags statt. Insgesamt gibt es 8 Termine, Sie finden sie alle hier. Dieses Semester geht es vor allem um Einkaufen und Kneipen in Moabit über die Jahrhunderte. Dabei wird u. a. die Ladenstruktur in der Wilsnacker Straße analysiert, und für April ist eine Führung durch den Großmarkt geplant.

Das nächste Plenum findet am 16. Februar 2016 statt.

Die zusammengefassten Ergebnisse und Inhalte der Stadtteilplena sind HIER nachzulesen.

Text & Fotos: Gerald Backhaus